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疫情防控期间,房屋租金是否应当减免?

发布时间:2020-03-19 15:09   来源:南宁仲裁委员会秘书处   
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作者简介

莫远海

南宁仲裁委员会仲裁员

广西万益律师事务所律师

丘金泉

广西万益律师事务所党委办公室主任

   疫情期间,为响应战“疫”,广东、江苏、辽宁等各地行业协会纷纷发出减免租金的倡议,华润集团、万达集团、保利集团等大型商业集团陆续推出商户租金减免措施,各地政府及有关国有企事业单位更是发布了减免国有房屋租金的明确规定。那么,其他单位、个人所有的房屋,在疫情期间的房屋租金应否减免呢?随着疫情防控工作的进展,疫情期间的房屋租金问题也成为许多复工后的单位、个人最关心的问题。面对问题,首先让我们了解有关规定:

一、相关规定

   (一)《民法总则》

   第六条民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。

   第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

   (二)《合同法》

   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

   第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

   第一百一十七条 因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

   第一百一十八条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

  (三)广西壮族自治区高级人民法院民一庭关于印发《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》的通知

   1.【租赁合同】经营性房屋租赁合同,如受疫情影响房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免房租的,一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营收产生重大减损的,可依据公平原则酌情调整租金。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。

   非经营性房屋租赁合同,可结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、疫情影响程度等综合考量,按照公平原则妥善处理。如因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋,承租人提出减免租金请求的,予以支持。如疫情不影响承租人居住使用房屋,且承租人不存在感染新冠肺炎住院治疗或被隔离等无法使用房屋的客观情形,承租人提出减免租金请求的,一般不予支持。

   承租人因疫情防控和治疗需要而被采取强制性隔离措施,无法及时足额支付租金的,出租人以此主张解除租赁合同的,一般不予支持。

  (四)《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(虽已失效,但仍可作为参考)

   第三条第三项 (三)由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。 因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

二、肺炎疫情是否属于法律上的“不可抗力”情形?

  “不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。构成“不可抗力”需具备“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。和03年的非典类似,笔者认为,本次肺炎疫情符合“不能预见、不能避免、不能克服”的特征,构成法律上的“不可抗力”。

三、既然肺炎疫情构成“不可抗力”,是否就意味着应当减免疫情防控期间的房屋租金?

   虽然肺炎疫情构成“不可抗力”,但并不意味着应当直接减免房租,应否减免房租还需具体问题具体分析。

   (一)如《租赁合同》有关于不可抗力之合法约定,则遵照其约定

出租人与承租人的房屋租赁法律关系,是以《租赁合同》来对标。肺炎疫情这一不可抗力的事由发生以后,如果《租赁合同》已经就能否减免减免租金、减免多少、减免条件等进行了明确具体的约定,根据意思自治优先的合同原则,应当遵循该合同约定。当然,此处所言合同约定(意思自治)是建立在合法框架内的约定,约定内容不能违反法律的强制性规定,否则会因违反《合同法》第四十条、第五十二条或第五十三条等规定而被归于无效。

   (二)《租赁合同》对不可抗力出现后没有特别约定或约定不明的,则根据不同情况区别处理

   《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。”很明显,如果适用该规定,能否减免租金的关键在于是否“因不可抗力导致不能履行合同”。在《租赁合同》中,出租人的义务是交付合法且可供正常使用的房屋;承租人的义务就是合法、合理、合约地使用房屋,并按时支付租金等款项。如果承租人意欲主张减免租金,其主张应符合“因不可抗力导致不能履行合同的”这一硬性要件,否则可能得不到支持。而承租人“不能履行合同”指的正是因肺炎疫情,租赁房屋被勒令关闭、被断水断电、被限期使用等情形。如确实属于上述“不能履行合同”之情形,则可以根据不可抗力对租赁合同“不能履行”方面的影响力,综合判断减免租金的具体数额。当然,租金减免的具体数额还是需要出租人和承租人双方协商一致确定,否则只能诉诸法院或仲裁,耗时费力。

   此外,03年“非典”时,最高人民法院提供了一个处理此类问题的思路,笔者认为在本次肺炎疫情上仍有很大的参考价值。《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(已失效,但可作为参考)第三条第三项规定:“(三)由于“非典”疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”按这一司法解释之意旨不难得出最高人民法院在“非典”时期的裁判思路:“能继续履行但有重大影响的,则按公平原则调整;根本不能履行的,则按不可抗力减免责任。”在租赁关系中具体而言之:如果符合因行政措施等原因导致商铺歇业等“根本不能履行”情形的,则适用不可抗力之法律规定处理;如果其他情形导致合同履行对租赁双方权益有重大影响的,则根据“公平原则”处理。这里的“公平原则”弹性较大,主要法律或司法解释依据有《民法总则》第六条、《合同法》第五条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条关于“情势变更”之规定。租赁关系中的“公平原则”就是要同时考虑出租人的租金收益利益和承租人的经营损失等压力,这两方面利益的平衡。任何合同都有合同目的,租赁合同的目的无非在于居住功能或经营功能等,如因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的落空,将无疑导致租赁双方利益的严重失衡,此时就需要裁判者予以自由裁量调整,以使双方利益得以平衡。

   前述分析仅是笔者根据现有法律法规及司法解释进行的原则性法理及适法分析,为了更直观地回答“能否减免租金”这一问题,笔者参考广西高院民一庭《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》文件将房屋租赁合同分为经营性房屋租赁合同和非经营性房屋租赁合同进行分析。

   1、非经营性房屋租赁合同

   个人住户租赁方面,疫情发生后,因政府交通管制,住户租客被滞留在外地而无法使用承租房屋,能否要求房东减免房租?

   笔者认为,肺炎疫情一般不至于导致租赁房屋无法使用的情形出现,因此虽然肺炎疫情属于不可抗力,但该不可抗力并不会导致租赁合同无法履行。承租人仍有随时支配、使用、居住租赁房屋的权利,进入或离开租赁房屋均属承租人之自由,当然在疫情期间前后或期间进出租赁房屋也是如此,并不影响房屋的居住使用功能实现。换言之居住功能并未减损,出租人不可能因肺炎疫情而拒绝承租人居住房屋,同理承租人也不能因滞留外地而要求出租人减免房租,否则对出租人极为不公。因此,住户租客以肺炎疫情不可抗力为由要求房东减免房屋租金的主张很可能得不到支持。

   当然,如因出租人主动限制或房屋所在小区被采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋,可以结合疫情影响程度等多方面因素,按公平原则进行减免房屋租金的调整。

   2、经营性房屋租赁合同

   按广西高院的指导精神:“如受疫情影响房屋无法正常使用,承租人以此要求出租人减免房租的,一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋,仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的,一般不免除承租人的租金给付义务;如对承租人营收产生重大减损的,可依据公平原则酌情调整租金。”该文件对经营性房屋租赁合同减免租金的条件比较苛刻,即“无法正常使用”或“营收产生重大减损”。前者“无法正常使用”较为容易理解,此处不再赘述。关键是后者“营收产生重大减损”,这一要求也仅是一个模糊的概括性条件,举证义务仍落在承租人身上。笔者认为就法理而言,减免租金之目的在于适当弥补疫情这个不可抗力给承租人带来的经营损失,使其彰显公平,平衡租赁双方的利益失衡。此种情形应先找出商户的营业收入降低的原因,应该同时考虑往年同时期的营业收入、商户自身的经营策略、肺炎疫情对客源的影响等多方面因素,进行综合分析,而不能单一地只看肺炎疫情。在有充分证据排除了其他影响因素后,确实有证据证明肺炎疫情对其经营有重大影响的,则可以根据前述“公平原则”予以适当减免租金。

四、非典时期相关法院判例对本次疫情的参考价值

   与此次肺炎疫情极为类似的是03年的非典疫情,笔者通过“中国裁判文书网”检索了与非典疫情相关的典型租赁案判例:

   (一)直接适用“不可抗力”减免租

   如上海市第一中级人民法院在(2004)沪一中民二(民)终字第32号案中认为:“遇“‘非典’疫情防治,翊宇公司因不可抗力不能履行合同,应免除翊宇公司的责任,同时对这一期间的租金及空调使用费,由于翊宇公司停止经营,应酌情减免。”“对‘非典’时期的租金,原审已酌情予以减免,现翊宇公司要求全部免除,缺乏依据。”

   再比如浙江省绍兴市中级人民法院在(2008)绍中民一终字第143号案中认为:“关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于‘非典’期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定,‘非典’期间停止营业,在特定的历史事件条件下,被上诉人要求免除此期间的租金是合理的,结合双方在此事件前后均按义务履行,上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况,一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。”

   山西省长治市中级人民法院在(2018)晋04民终2272号案中认为:“本案承租人刚经营酒店不久,2018年4月酒店抗击‘非典’关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,‘非典’、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。”   (二)直接适用“公平原则”减少租金

   如广西壮族自治区高级人民法院在(2007)桂民四终字第1号案中认为:“经双方协商,广升公司已经减收上诉人因‘非典’停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资,已合理分担了‘非典’事件对上诉人经营带来的不利影响,体现了公平的原则。相反,如果免除上诉人‘非典’三个月期间全部租金,其实质是让广升公司承担‘非典’所致的全部不利后果,反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除‘非典’三个月期间全部租金的上诉请求于法无据,本院不予支持。”

   再比如上海市第二中级人民法院在(2004)沪二中民二(民)终字第354号案中认为:“基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。”

   (三)适用“情势变更”原则减少租金

   山东省烟台市中级人民法院在(2018)鲁06民终268号案中认为:“‘非典’疫情系不可预知的灾害,上诉人李培艳承租的宾馆停业,造成经济损失是客观存在的,并有西关居委会两委成员签字确认,该损失超出了市场风险的范围,原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费,于法有据。”

   (四)因证据不足等原因而不予支持减免租金

   如上海市第一中级人民法院在(2004)沪一中民二(民)终字第1289号案中认为:“佰恒公司主张其因‘非典’逾期未支付租金不属违约,缺乏依据,本院不予支持。”

   海南省三亚市中级人民法院在(2005)三亚民一再二字第7号认为:“在2003年‘非典’期间,未经景利莱公司同意,蔡多基停业二个月,因不属不可抗力免除交费客观因素,故蔡多基免交二个月‘非典’期间场地使用费的抗辩理由不能成立。”

   从相关判例可以看出,疫情期间,除少部分判决因证据不足等原因得不到支持减免租金外,其他大部分判决都会支持适当减少甚至免除租金。但从减免租金的判决可以看出,由于个案不同,各个法院对“不可抗力”、“公平原则”、“情势变更”等判决理由适用也不尽相同。


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